Судебная практика
Адвокат по гражданским делам в Минске Панков Илья Игоревич готовил правовые документы по делу и представлял в суде интересы истца А., из заявления которого с учетом уточненных требований следовало, что 08 января 2014 г. между ним и ответчиком Б. подписано соглашение о задатке (договор задатка). Соглашением предусмотрено, что А. покупает, а Б. продает объект недвижимости по адресу N стоимостью X рублей. В день подписания договора задатка (соглашения) истец А. передал ответчику Б. в счет причитающихся платежей в подтверждение намерения заключить договор купли-продажи и приобрести указанный объект недвижимости задаток – сумму, эквивалентную Y долларам США. Договором задатка (соглашением о задатке) была предусмотрена обязанность сторон заключить договор купли-продажи не позднее 30 марта 2014 г. Договор купли-продажи объекта недвижимости заключен не был, однако ответчик задаток – сумму, эквивалентную Y долларам США не возвратил. Договор задатка (соглашение о задатке) считает ничтожным. Обосновывая ничтожность соглашения о задатке, сторона истца указала следующее.
Соглашение о задатке не соответствует требованиям законодательства, поскольку заключено в обеспечение не возникшего обязательства, в связи с чем, является ничтожным.
1. Основное обязательство не возникло, что заключается в изложенном ниже.
Сам договор купли-продажи недвижимого имущества отсутствует. Условия соглашения о задатке не позволяют считать его договором купли-продажи недвижимости ввиду несоответствия, прежде всего, требованиям законодательства, в т.ч. о государственной регистрации и требованиям к предмету договора.
2. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества отсутствует. Условия соглашения о задатке не позволяют считать его предварительным договором ввиду несоответствия закону: оно не содержит условия, позволяющие установить предмет основного договора, а именно – отсутствует указание на данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; т.е. не соблюдена норма, из-за несоблюдения которой согласно по закону основной договор считается незаключенным, а также не соблюдено требование нотариального удостоверения или удостоверения регистратором.
Более того, предварительный договор, как таковой, согласно закону имеет целью заключение в будущем договора (основного договора) на определенных условиях, в связи с чем, исходя из этого, не может влечь у сторон никаких обязательств, в том числе имущественного характера, кроме обязательства заключить основной договор. Т.е. по своей юридической природе является лишь договором организационного характера. Следовательно, переданная истцом сумма даже по предварительному договору не могла рассматриваться в качестве задатка, как это определено нормами о задатке, в силу которых задатком признается денежная сумма, выдаваемая в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Поэтому норма в соглашении о задатке, называющая передаваемую сумму именно «задатком» не соответствует законодательству и является ничтожной.
3. Кроме того, истец и его представитель, адвокат И.И. Панков, поясняли, что стороны не согласовали все условия заключения возможного договора купли-продажи, в том числе, сроки и размеры платежей, а также, что строительство объекта недвижимости к 30 марта 2014 г. завершено не было. В том, что договор не заключен, нет вины как истца А., так и ответчика Б.
Сторона истца просила суд установить факт ничтожности сделки – соглашения о задатке, заключенного 08 января 2014 г. между истцом А. и ответчиком Б.; применить последствия недействительности сделки – взыскать ответчика Б. в пользу истца А. все полученное по сделке, а именно – Y долларов США по курсу Национального Банка Республики Беларусь на дату вынесения решения, а также расходы по оплате госпошлины и оплате юридической помощи согласно представленным квитанциям.
Решением суда Центрального района г. Минска от 20 октября 2014 г. истцу А. в иске отказано. На решение стороной истца была подана кассационная жалоба, а также прокурором принесен кассационный протест.
В результате рассмотрения дела судом кассационной инстанции указанное решение было отменено, и по делу было вынесено новое решение, которым иск был полностью удовлетворен. Понесенные истцом А. расходы, в том числе, расходы по оплате юридической помощи были взысканы в его пользу с ответчика Б. в полном объеме с учетом сложности дела и времени, затраченного на его рассмотрение.
При вынесении нового решения суд кассационной инстанции исходил из следующего.
Суд первой инстанции, отказывая истцу в иске, пришел к выводу о том, что между сторонами достигнута договоренность о купле-продаже по конкретной цене объекта недвижимости, что обеспечение задатком обязательств по будущему договору в счет причитающихся платежей закону не противоречит. С указанным доводом суд кассационной инстанции не согласился, указав, что внесенная сумма задатком не является, поскольку передана не в обеспечение исполнения реального обязательства по договору купли-продажи, а лишь в подтверждение намерения такой договор заключить в будущем. Суд кассационной инстанции также пришел к выводу о том, что оформленное сторонами соглашение о задатке не является и предварительным договором, поскольку не содержит условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные условия договора – договора купли-продажи. Так, соглашение о задатке не содержит сведений о том, какой именно объект недвижимости подлежал купле-продаже. Вместе с тем судом установлено и подтверждено материалами дела, что на день оформления соглашения о задатке объект представлял собой незавершенное законсервированное строение, изменения которого в связи с завершением строительства и вводом в эксплуатацию и право собственности ответчика, на который были зарегистрированы 20 января 2014 года.
Кроме того, условия соглашения о задатке предусматривают возможность оплаты в рассрочку на 12 месяцев, а также что график таких платежей подлежит согласованию при подписании договора купли-продажи. Из этого следует, что сроки и размеры платежей по возможному договору купли-продажи сторонами также не согласованы. Таким образом, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что заключенным соглашением о задатке было обеспечено намерение заключить договор, что противоречит правовой природе задатка и нормам законодательства о задатке, поэтому в силу закона является ничтожным. Поскольку при разрешении требования об установлении факта ничтожности соглашения о задатке судом первой инстанции неправильно применена норма материального права, которая истолкована неверно, суд кассационной инстанции счел необходимым решение суда в части отказа истцу в иске об установлении факта ничтожности соглашения о задатке отменить, как незаконное, и вынести новое решение, которым установить факт ничтожности соглашения о задатке, заключенного между истцом А. и ответчиком Б.
Суд первой инстанции в решении, установив, что договор купли-продажи не был заключен до 30 марта 2014 г. по вине истца, пришел к выводу о том, что полученный ответчиком от истца задаток в сумме, эквивалентной Y долларов США, возврату истцу не подлежит. С указанным выводом не согласился суд кассационной инстанции и счел, что разрешая указанные требования, суд первой инстанции вышел за рамки заявленных исковых требований. Так, суд кассационной инстанции указал, что предметом спора были не исковые требования о применении последствий прекращения обязательства, обеспеченного задатком, а требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Поэтому, ссылаясь на вину истца в том, что договор купли-продажи не был заключен между сторонами до 30 марта 2014 года, суд первой инстанции в полном объеме не исследовал вопрос о причинах, по которым договор не был заключен, о наличии объективной возможности заключить договор между сторонами до 30 марта 2014 года; доводы истца о том, что строительство объекта недвижимости к 30 марта 2014 г. завершено не было, что купля-продажа объекта предполагала оплату в рассрочку, что 13 февраля 2014 г. истец подарил объект недвижимости своему отцу – проверены не были.
Суд кассационной инстанции пришел к выводу о ничтожности соглашения о задатке, ввиду чего удовлетворил исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки и с ответчика в пользу истца взыскал все, полученное по сделке – сумму, эквивалентную Y долларов США по курсу Национального Банка Республики Беларусь на день вынесения решения. Поэтому решение суда первой инстанции в части отказа истцу в иске о взыскании суммы, эквивалентной Y долларов США, также кассационной инстанцией было отменено.
Таким образом, требования и доводы заявленные адвокатом И.И. Панковым, были полностью учтены и удовлетворены судом кассационной инстанции путем отмены решения суда Центрального района г. Минска вынесения нового решения по делу со взысканием в пользу истца А. понесенных им расходов по оплате юридической помощи в полном объеме.